Обзавестись квартирой в наступившем году удастся немногим. По прогнозам экспертов, проценты по ипотечным кредитам будут расти минимум до весны. Делается это для того, чтобы отсечь как можно больше потенциальных заемщиков. Возвращения полноценной ипотеки банкиры ожидают не раньше, чем через два-три года.

Кредитная формальность

В начале 2011 года банкиры искренне надеялись вернуть докризисные объемы выдачи займов. Этого удалось достичь в потребительском и автокредитовании. И конечно же,

материалы в тему: 23.05.12 Украина договорилась о реструктуризации кредита ВТБ 04.05.12 Страхование в банке: помощь или навязанная услуга 22.05.12 АМКУ пытается бороться с неправдивой рекламой банков 08.05.12 Как одна кредитная история поставила Украину на грань международного скандала 18.05.12 Провал JPMorgan - начало конца рынка деривативов

многие финучреждения уповали на возрождение ипотеки — еще первые месяцы прошлого года обещали снижение процентных ставок по жилищным кредитам до 16%. Наиболее значимые позитивные изменения ожидались в выдаче займов на покупку новых квартир класса «средний» и «средний плюс». Обещали и уменьшение первоначального взноса, а также повышение максимального срока кредитования.

Но ожиданиям не суждено было сбыться. По предварительным данным Национального банка Украины, сокращение темпов кредитования физических лиц в прошлом году составило порядка 4—5%. Правда, ипотека немного подешевела. По наблюдениям аналитиков «Простобанк Консалтинг», средние ставки по кредитам на покупку нового жилья (сроком на 20 лет) в декабре составили 17,5% годовых, хотя в январе были больше 19%. Количество банков, кредитующих покупку «первички», по сравнению с началом года увеличилось на три учреждения — до 19 банков из полусотни крупнейших по активам.

Однако в целом на рынок это не повлияло. По словам операционного директора «КредитМаркет» Владимира Компанийца, чаще всего низкие ставки банки декларировали лишь номинально. На самом деле удорожание жилищных кредитов только за прошедшие полгода превысило 5% — средняя эффективная ставка по ипотеке выросла с 19,22% (июль) до 24,35% (декабрь) годовых. При этом сами займы, как и рекламные ставки, тоже стали фиктивными. «Формально некоторые банки кредиты выдавать не прекращали, но принятие решений затягивали либо выдвигали заведомо невыполнимые требования к платежеспособности клиента», — поясняет Компаниец.

В результате объем кредитования оказался низким. За прошлый год банки нарастили ипотечные портфели всего на миллиард гривен — до 3,5 млрд против 2,25 млрд годом ранее. Это рост на 55,6%, однако до докризисных объемов (27,8 млрд грн ипотеки в 2008 году) еще очень далеко. Кстати, нынешний год обещает стагнацию ипотечного рынка: аналитики «Центра финансовых решений» в своем исследовании утверждают, что объем выдачи жилищных кредитов в Украине увеличится всего на 0,3 млрд грн по сравнению с показателями 2011 года.

Комиссионный расход

Прогнозы экспертов свидетельствуют: в наступившем году банковские займы на приобретение жилья формально дорожать не будут. Но только формально. Так, Компаниец считает, что номинальные ставки в банках действительно зафиксируются на уровне 17—20% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Однако подорожают другие услуги, которые значительно повлияют на конечную стоимость кредита и определят не декларируемую, а реальную ставку займа. По прогнозам экспертов «КредитМаркет», средняя эффективная ставка, учитывающая все дополнительные комиссии и другие платежи должника, составит 24—27% годовых в гривне.

Также банкиры отмечают, что условия выдачи ипотечных кредитов могут ужесточиться. В прошлом году потенциальный заемщик должен был быть лишь несудимым гражданином Украины и иметь справку с постоянного места работы об официальном заработке не менее 7—8 тыс. грн в месяц. Предпочтение отдавалось семейным. Однако в этом году многие финансисты выдвинут условие — чтобы платеж по кредиту не превышал 40% ежемесячного дохода заемщика без учета зарплаты других членов семьи. При том, что кредитные платежи в большинстве крупных банков сегодня переваливают за 5 тыс. грн в месяц, требования к заработкам потенциальных заемщиков повышаются до 10—12 тыс. грн.

В результате взять кредит на квартиру в 2012 году смогут в основном те, кому не хватает лишь 25—35% стоимости новой квартиры и кто рассчитывает «закрыть» долг перед банком за несколько лет. Ведь при таких условиях погашать полную стоимость нового жилья (даже «однушки» эконом-класса в спальном районе города) заемщику либо невыгодно, либо невозможно с учетом реальных доходов. «Почти 90% населения в ближайшее время не сможет себе позволить приобрести квартиру в кредит», — подчеркивает Владимир Компаниец. По данным некоторых других независимых аналитиков, условия ипотеки сегодня полностью смогут выполнить не более 1% украинцев.

Правда, начальник отдела оценки Эрсте Банка Андрей Коваль прогнозирует, что весной 2012 года некоторые банки смогут возобновить активное ипотечное кредитование. Поэтому сейчас потенциальным претендентам на кредит стоит задуматься о своем соответствии финансовым критериям банков. «Например, показатель первоначального взноса. Возможно, сейчас стоит заинтересоваться депозитными продуктами банков, чтобы к весне накопить достаточную сумму», — рекомендует Коваль. Однако другие эксперты советуют не спешить. По мнению генерального директора группы компаний «Увекон» Владимира Шалаева, ставка по ипотечным кредитам не достигнет приемлемых для потребителя размеров — 12—13% годовых в ближайшие два года.

Капитальная помощь

Доступная ипотека может появиться в этом году. Правда, будет она не коммерческой, а государственной. Антимонопольный комитет Украины официально разрешил четырем госбанкам (Ощадбанк, Укргазбанк, Укрэксимбанк и «Киев») создать Агентство по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК). Об этой организации в Национальном банке говорили еще в июле — тогда планировалось, что уставной капитал структуры составит 35 млн грн. АРЖК будет выпускать ипотечные облигации, средства от размещения которых пойдут на снижение стоимости ипотечных займов для населения. Если структура заработает, проценты по займам на покупку недвижимости удастся снизить до 14%. Зампредседателя НБУ Юрий Колобов пообещал процентные ставки в 12—12,5% годовых уже в ближайшие годы.